成都营销推广获客系统参考价（成都微信营销2023，成都营销之“变”）

营销卒于“已取证”，这大概是前几年里成都地产营销界真实写照。

不管最终业绩“好”与“不好”，结果都会在营销这个终端部门去体现和放大，营销部门也是地产界人事变动最快的部门，不信，看看朋友圈的营销人，备注是不是又该改了。

最近几年，尤其是在双限背景房企利润空间还未上调期间，房企为尽可能地增加利润空间严控成本，营销费用除去渠道费用所剩无几，也就是说，营销费用大部分花在了“销”，而非“营”。

但很多人忽略了一个重要的点，先“营”，再“销”，营销共举才是房地产营销的普适定律。

我们能看到是，“营”似乎已经被过度弱化，多年前流行的花样营销现在已经快从成都市场上消失了，能被记住营销案例不过五指。

#01

营销，回归了？

近几年成都楼市成功的营销案例很少，但今年上半年却有两个案例让笔者记忆深刻：

一场事件营销：7月初，黄龙溪为打出最新产品组团塔希提，在强昭示性地段投放大幅广告、以大型室外装置展示制造“塔希提登陆成都”悬念话题刷屏朋友圈、再到金融城双子高光亮相，最终所有疑惑在黄龙溪谷的一场别开生面的瀑布发布会上得到了答案。

这场“有组织有预谋”的事件营销案例，成功地将已经开发了十二年的黄龙溪谷最新组团打入市场。老媒体人纷纷感叹，好久没见过这么大手笔的事件营销了。

一场圈层营销：龙湖两大产品线云河颂×御湖境联袂联袂了众多顶级乐团，在成都城市音乐厅为业主敬献了“和鸣中国”第一季——世界经典音乐盛会全国巡演艺术盛宴，ABO奥维文创集团董事长陈诚介绍，龙湖在全国多个城市都做了交响乐巡演，很系统，龙湖想做成一个IP事件。

成都之前，西安、泉州、北京、合肥站早已出圈，收获了业主圈层的一致好评，甚至还火爆到一票难求。

我们总结此次圈层营销也是一次为数不多地能反哺项目本身的案例，听不听得懂交响乐不重要，重要的是交响乐实现了与中产精英圈层的精神共鸣，龙湖也用这种特别的方式，定义了两座云河颂、御湖境两大高端产品线想要呈现的艺术品质，符合项目的圈层定位。

这两个案例会让人产生错觉，难道地产开始回归营销了？

不要把个例当趋势。

细看这两个项目，开发已历12年的黄龙溪谷，用悬念事件营销将新组团“塔希提”在成都打响，黄龙溪谷用场景为老盘注入了想象力和新鲜感，‘塔希提’案例其实是典型场景营销，是基于生活方式的场景之上的。

再看龙湖云河颂，以交响乐巡演在圈层成功引爆后，放大圈层营销的效应，实现与中国和鸣，与艺术和鸣，与龙湖知音和鸣，让拥有相似物质条件、生活态度和艺术品味的人产生关联，那么，云河颂和御湖境的业主，就是有着独有审美情绪和文化品位的圈层。

这两个案例已经不是单纯地为了推新而做营销了，不仅实现了一个开发12年的2000亩项目全新产品力的输出和生活场景的营造，还全面改观了往常对龙湖的刻板印象，它精准地呼应高知阶层对生活美学的追求，刷新了外界对龙湖产品力的认知。两个案例都有更深层次的场景再现、圈层共鸣的营销意义。

而多数开发商很少会去花费几十万乃至百万投入去做营销推广，一是营销费用的确有限，二是现在的营销已经变了。

#02

营销之“变 ”

“行情好的时候，营销没必要做，行情不好的时候，没有钱做营销，所以现在不管行情好还是行情不好，营销都很难。”ABO奥维文创集团董事长陈诚的这句话挺起来似乎很扎心，但这就是当下营销口的现实。

但好的营销能在市场好的时候，让项目卖的更快、反哺企业品牌；市场不好的时候，好的营销能找来客户，于危机中找到生机。

而多数营销人时常感叹，传统推广渠道没有效果，都在跟风的“两微一抖”又很可能只能自嗨，暖场活动DIY做出来的蛋糕都被销售带回家了。以前的引爆成都的“相亲事件”“寻找紫薇”等事件营销要放在现在绝对是骂声一片，因为没有人再相信了。

当一切动作都没有效的时候，我们或许应该反思的是，是不是营销已经变了。

1.营销内涵扩容：传统对营销的要求主要集中在开盘前的储客量、开盘前的标准化动作，以及开盘后的去化率。营销体系忙于外展、活动、开盘和取证等方面的工作，逐渐忘记了了解客户购房动机的重要性，失去了发现购买理由的能力。

营销绝对不只是销售房子。现在也越来越多房企提出营销前置，比如融信地产提出大营销概念，要求营销总在拿地、定位环节必须介入提供支持，越厉害的营销总，会努力往项目开发的前端学习。在一些企业，营销总甚至能对拿地有一票否决权，进一步提升拿地的准确性，大大地降低了前期拿地和产品定位埋雷。

营销的工作已经被前置到参与拿地和产品决策、产品定位、乃至客户研究，营销的内涵已经扩容。

2.做高级的营销：为什么“相亲事件”的噱头营销曾经那么奏效，但现在行不通了？眼镜蛇广告创始人缪建伟认为其根本原因是购房圈层的变化，“现在的购房者都很专业，市场上大部分项目都是改善型项目，在学历程度上、眼界见识上都上升了一个层次，按照以前的营销逻辑和方式已经不为所动，现在真正有用的营销应该是讲体验和生活。”

最近，锦江悦府发布了一首名为《悦成都，迎世界》的MV引发了行业的关注，MV60%的取景都来自于锦江悦府实景示范区，不仅将项目中九曲连廊、亭台楼阁的东方大美再次展现，来自各行各业的锦江悦府业主更是亲力主演主唱。华润再次以成都人更喜欢更高级的方式，推广了城市文化，同时也再次输出了锦江悦府的美好生活方式。

这样的非功利营销会更让人欣然接受，而不是单刀直入地标榜自我。“华润锦江悦府已经是尾盘阶段，其实很多动作在别的开发商看来没必要做，因为项目卖的够好，但他们最近在做邀约客户露营等等活动，讲社区文化和精神状态其实也是一种潜移默化的营销，最好的营销是让人感觉你没得营销，因为营销这个词就有原罪。”缪建伟说。

的确，做高级的营销已经是很多中高端项目的共识，所谓高级，一是内容和表达专业上的高级，二是产品调性与圈层的高级。这也是为什么越来越多的高端项目和豪宅项目会强调这几个词：审美、艺术、高定、文化。

锦江上院就是典型的例子，项目营销全面围绕“高定艺术巷院新奢宅”定位，通过与当代艺术家联名举办艺术展、业主高定艺术成交礼、高定圈层私宴等营销手段不断对高定、艺术、在地文化几个关键词进行潜移默化的输出，进而圈定了项目圈层的高端性和纯粹性。

3. 营销回归本质：营销的本质归终结底还是与客户需求对味。

成都的产品结构发生了巨大的变化，主城已经推到了首付100万的门槛，这批人对生活有着高品质需求，这或许是基于原来的空间结构不符合现在的家庭周期，改善群体的居住需求会更加具体。

不单是室内空间结构，他们对生活配套的要求也会更高，产品研发营造的生活场景对味客户需求很重要，营销再根据产品想要传达的生活场景进行放大，与客户需求制造链接，现在流行的LDK厅、西厨岛台都是例子。

今年，中国铁建地产内部也在做相应的产品研发，从设计产品到设计生活，“樾”字产品会更将强调产品观、生活观，中国铁建内部也整理了一系列的生活资源，为客户提供更加完整的生活场景，形成了一套“5R”改善产品新内核：回归主城、回归生活、回归家庭、回归邻里、回归自我，这其实也是“以人为本”营销本质的回归。

整个行业只会越来越专业，不只是产品研发上的专业，这个行业将会成为产品真正的价值提供者，而不是提供了钢筋混泥土盒子，地产营销也将更加注重产品与客户的精神链接。

营销最大的压力莫过于业绩，业绩指标如同达摩克利斯之剑，时刻悬于头上。最近的市场让很多开发商的日子很难过，很难让人内心平静，但越是令人浮躁的市场，越应该回归营销本质。

在很多人看来，房地产营销是急功近利的，试图以一条抖音、一篇稿件一炮而红的，其实并没有真正理解营销，营销最基本的本质并没有改变——以客户为本，回归居住的本质，了解你的客户痛点，将营销前置，把营销做得更高级，换一种方式贴近他们，将房子卖出去的过程可能比想象的容易。

而这一切的前提，还是拿对地做对产品。