郑州房价回暖 即将上涨（郑州微信营销以退为进，抢夺！郑州楼市“12月大会战”需要这样打）

还有25天，2022年即将结束。

对于我们大多数人而言，2022年一定是最糟糕的一年。

前天晚上，整个郑州微信朋友圈沸腾。

因为，继全城静默解除之后，天大喜讯传来：

非特殊场所和人群，我们终于可以不用做核酸了。

郑州高速路口的例行检查路障终于全面解除了。

人流和物流，终于相对可以自由流动了。

这一点，很重要。

经济的本质是什么？流通和交换。

而过去时间，人和物不能流通，商品不能交换（交易），何谈市场？何谈经济？

譬如，郑州的房地产市场。

2022年的郑州房地产市场，注定成为近10年的最低点。

我说的是市场——供和求，销售额。

回首2022年郑州楼市，开发商如此怀念3、4月份。

回头来看，那时真是小阳春——虽然当时不敢这样说，当时期待9、10月份有“小阳秋”。

那时，谁能知道今年郑州楼市根本没有秋天呢？

直接从春入冬。

我们都知道10月份、11月份郑州经历了什么，郑州楼市经历了什么。

10月份22天+的全城静默，再加上11月份5天的加时赛，把郑州房地产市场捣得七零八落。

很多楼盘10月份、11月份的销售业绩是个位数。

一些躺平的楼盘、被怀疑可能停工烂尾的楼盘这两个月的销售业绩甚至是光蛋。

这，就是事实。

很多开发商终于理解了两句话：

第一句是：祸不单行。

第二句是：屋漏偏逢连夜雨。

以年度为单位来算，开发商不得不面对12月份这个关键节点，虽然还只剩下25天。

这是开发商让自己“活下去”的关键节点。

当下，郑州主城区在售活跃楼盘、在售尾盘和待售楼盘共有204个。

其中，在售楼盘有149个。

每个盘都有每个盘的苦和压力。

包括今年的神盘华润幸福里。

处于历史最难境遇的郑州开发商，12月份该怎么玩（zi jiu）呢？

你，必须主动开展一场楼市大会战。并取得胜利。

第一：

首先明白当下郑州房地产市场的底层逻辑。

你要明白，今年郑州楼市各个开发商各个楼盘都难，不是你一家。

你得改变思维和认知了。

特别是开发商领导。

很多开发商高层在会议室里天天臆想。你们脱离了一线。

1、降价，是整体的事。市场确实都降了，包括北龙湖市场，包括全国其他城市。

这是必须要正视的事。

2、不要觉得主城区楼市就如何如何，今年主城区楼市也分化严重。

没有说主城区哪个组团哪个片区一定比别人好。

这种分化表现在楼盘的差异，而不是片区的差异。

3、在主城区里面，三环内、金水北、高新老城价格相对比较坚挺。但销量其实一般，很多盘在“躺平”，做不降价最后的倔强。

4、在主城区里面，常西湖新区、中原新区、二七新区、管南新区、滨河国际新城、国际物流园区今年确实难。

西三环外、南三环外出现了价格坍塌。特别是南四环外，多个楼盘的价格跑到了10000以下。

为什么呢？因为竞争。很简单。

以价换量。

当一个开发商做出大降价行为时，拉垮了一个区域的价格联盟。

5、主城区外围组团楼市，不用多说了。今年南龙湖、荥阳东、中牟老城新城、绿博、航空港楼市的日子那叫一个难。

为啥？

一是因为竞争，区域楼盘太多了；

二是之前这种区域的市场由郑州型市场变成了地域型市场了——郑州市区客户的离席和地市客户的离场造成的。

6、郑州楼市东西之间的价格差异、南北之间的价格差异，在过去几个月表现的很明显。

东三东四环之间的房子，轻松20000+；西三四西环之间的房子，部分特殊房源跌破了10000。当然，这是特殊楼盘和特殊房源。

北三环外金水北的主流楼盘房价在18000左右，南三环外出现了12000左右的房子。价差是明显的。

7、杨金楼市，今年日子特别惨。核心还是供应量太大了。

你从中州大道到东四环数数，这个片区有多少楼盘在售待售。

以碧桂园天玺湾为代表的带头降价，让区域的楼盘价格呈现散落之势，也让曾经的康桥东麓园、康桥香麓湾、美盛北龙台的价格成为绝唱。

8、惠济大北区的楼市，今年异常低调。核心原因是知名项目太少。

目前积极努力活跃舞台的仅有招商美景雍瑞园。

融创运河源和建业花园里的躺平，让区域活跃度严重降低。

而其他几个盘很多也是尾盘了，已经躺平。

9、不要幻想。你的楼盘不是华润幸福里。

对于2022年的郑州楼市而言，华润幸福里只有一个。

第二：

把握好过去一个月国家金融领域对房地产企业“开恩救市”开仓放粮的机会。

国家金融领域三支箭政策已经发射：

第一支箭：银行授信贷款；

第二支箭：银行发债；

第三支箭：股权融资。

希望每个开发商老板、总经理、财务总，积极把握这次机会，让自己成为这次政策的受惠者。

钱，是根本。

这个问题，不再多说。

这是地产公司“上层”考虑的问题。

第三：

以最大的力度和政策，积极卖房。

金融端，是静态。是解决房企问题的一条大腿。

销售端，是动态。这个才是解决房企问题的真正大腿。

问题是：这条大腿比金融端大腿更难。

今年楼市难的问题，不只是郑州，不只是河南，而是全国。

全国层面来看，比郑州难、比郑州卷的城市，很多。

郑州并不算最差的。

你去瞅瞅重庆，瞅瞅昆明，瞅瞅武汉。

包括广州。

各位开发商老板、老总、营销总：

趁着这12月份的“安定时刻”，使出你的劲头，想方设法卖房吧。

营销，在这个月，是你天大的事儿。

各位领导，你们要给营销最大的支持。

第四：

大促销。以价换量。

没有卖不出去的房，只有卖不出去的价。

对于一些“天资不好”的楼盘，该降价就降价吧。

郑州无论是刚需，还是改善，还是投资，需求还是很大。

他们现在的心理是可买可不买。

但是，如果有利可图，有光可占，他们会出手的。

郑州有购买力的人群多了去了。

你参考这几天“管南新城时光印象和龙湖熙上的价格惊喜和售楼部熙熙攘攘的人群”，你就明白怎么回事了。

卖房，回款，活下去，是王道。

不要在乎能不能赚钱了，利润有多大了。回笼资金是根本。

你能保证2023年市场就一定很好吗？

你还等着涨价吗？

第五：

你的营销需要说人话，别忽悠。

郑州楼市经过这几年的洗礼，纯粹靠卖效果图和吹牛逼已经不行了。

你做了什么，展示了什么，工程进度如何，能否保证交房，交过房的口碑如何，这些更重要。

扎扎实实坦坦诚诚告诉客户你的优势价值逻辑，比简单的忽悠更重要。

客户不傻。

你值多少钱，客户很清楚——现在值多少钱，而不是未来值多少钱。

未来值多少钱和买房人无关，他们关心的是现在。

改改你的销讲说辞吧，说人话吧，别整一堆虚里八拐的东西。什么你在全国其他城市开发了什么楼盘，什么你获得了什么奖项，什么你的品牌墙，客户真关心吗？真相信吗？

各位房地产公司领导，你们认清现实吧。

第六：

该首付分期，就首付分期，虽然他违规。

但，零首付的骚操作，我是坚决反对。

也号召买房人不要碰零首付的楼盘。风险太大。

这里，不再多说。

第七：

很多尾盘楼盘，你需要清场大促销。特别是很多盘剩下了“大户型”——这是共性。包括北龙湖豪宅。

关于同一个楼盘的小面积户型和大面积户型的价格制定，到底哪个应该高哪个应该低，我觉得没有统一的标准。

只有一个标准：能否卖出去是检验真理的唯一标准。

同一个小区剩了一堆大户型大面积产品在那里，一定是你的定位有问题。

也许他是好的——对于开发商而言，如何让客户觉得好去行动去买才是关键。

你如何促使客户去买呢？——单价降低，总价降级，就能出手了。

你卖不出去，窝在你开发商手里，就是垃圾资产。

第八：

抢夺地市客户。

今年开发商为什么楼市销售数据很差？为什么感觉客户量严重不足？

一个重要核心原因是今年地市客户的离场和缺失。

今年地市客户的离场，有多种多样的原因。

但外在因素是因为疫情防控。

如今，这一因素慢慢退却，地市人可以郑州自由行了。

你如何抢夺他们呢？这是各个楼盘重点要考虑的问题。

值得你们开研讨会深入探讨并实践。

第九：

真正的渠道和“多点诚意”的宣传。

目前，你离不开渠道（中介渠道和传播渠道）。

很多楼盘做不了安静的美男子。

想“桃李不言，下自成蹊”，不可能。

这是阵地战。

总之，我想说：

对于郑州开发商而言，如何把握12月份的市场机会，是战略问题。

你需要比你的竞品盘，先出击，先跑量，先回现金流。

用尽一切手段和方法去抢夺客户。

退，是为了进。

“活下去，像牲口一样活下去”。

本文完。

▼往期文章

备注：

本文部分图片和信息来源于网络。

文中观点只是作者看法，不构成操作建议。